近年、岡山市のマンション市場でも「価値が上がるエリア」と「横ばい〜下落するエリア」の差がはっきりしてきました。
JR岡山駅を中心に再開発が進み、岡山城周辺や表町・奉還町エリアでは地価が上昇傾向にあります。
一方で、郊外では新築・中古の供給がやや過多となり、価格が伸びにくい地域も見られます。

　

つまり、岡山のマンションも「どこにあるか」「どんな条件か」で将来価値が大きく変わる時代に入っています。
ここでは、岡山市で今後価値が上がりやすいマンションを見極めるためのチェックリストを紹介します。

（https://www.pref.okayama.jp/site/presssystem/963450.html）

　

1. 立地条件（ロケーション）

【ポイント】岡山市では「駅10分圏＋市電沿線＋再開発エリア」が将来価値を支える三大条件です。

　

✅ JR岡山駅から徒歩10分圏内（西口・東口どちらも評価が高い）
✅ 再開発が進む岡山駅前・奉還町・野田屋町エリアに近い
✅ 表町・県庁通り・柳川交差点など中心商業地へのアクセスが良い
✅ 旭川以西の低地ではなく、地盤の安定したエリア（清輝橋・内山下など）
✅ イオンモール岡山・岡山シンフォニービルなど生活利便施設が徒歩圏内
✅ 公的な地価調査でも上昇が確認されている（岡山駅前・田町・磨屋町・東中央町など）

　

岡山市は「岡山駅〜表町〜県庁通り」にかけての中心市街地が地価上昇の中心です。
市電や徒歩で移動できる“コンパクトな中心生活圏”が評価を高めています。

　

2. 交通アクセス

【ポイント】市電沿線や駅徒歩圏内は、岡山で最も資産価値が安定する条件です。

　

✅ JR岡山駅・岡山電気軌道（市電）の停留所まで徒歩圏内
✅ 岡山駅西口側では、山陽新幹線・山陽本線・伯備線への接続が便利
✅ 旭川以東で岡山駅へ直通バス・市電がある（東山・西川原・門田屋敷など）
✅ 岡山空港・山陽道ICまでのアクセスが良好（車で30分以内）

　

岡山市は「岡山駅周辺と市電沿線」が交通の中心です。
市電が止まる通り沿い（大雲寺前〜東山線）は、駅徒歩よりも価値維持が期待できるエリアです。

　

3. 周辺環境・生活利便性

【ポイント】生活施設が徒歩圏に揃う中心部マンションは、将来も安定した人気を保ちやすい。

　

✅ スーパー・病院・金融機関・行政施設が徒歩圏にある
✅ 学区評価が高い（岡山中央小・岡山後楽館中など）
✅ 岡山大学病院・市役所・県庁が近く、雇用・教育・医療の集積がある
✅ 再開発（岡山駅西口・田町・柳川交差点周辺）が進行中
✅ 公園・河川敷（西川緑道公園・旭川沿い）が身近で環境良好

　

岡山市は「コンパクトシティ構想」を掲げており、中心市街地の利便性は今後も高まる見込みです。

　

4. 建物・管理状態

【ポイント】岡山では“築年数”よりも“管理状態の良さ”が資産価値維持の鍵。

　

✅ 築20年以内、またはリノベーション・大規模修繕済み
✅ 管理組合がしっかり機能し、修繕積立金が健全
✅ 管理人常駐・防犯カメラなどセキュリティ体制が整っている
✅ 駐車場が敷地内に確保されている（岡山では依然重要）
✅ 共用部・外観・エントランスが清潔で明るい印象

　

岡山では分譲マンションの築年が比較的新しい物件が多いですが、管理状態の良さが資産価値維持の決め手になります。

　

5. 地域の将来性（人口・産業・再開発）

【ポイント】再開発・医療・教育の集積が進む中心部は、今後も地価が安定。

　

✅ 岡山市は政令指定都市の中でも人口減少が比較的緩やか
✅ 岡山駅前の再開発（JR西日本による駅ビル改修・新街区整備）が進行中
✅ 岡山大学病院周辺で医療関連企業の集積が進む
✅ 岡山空港アクセス道路・バイパス整備が進行中
✅ 洪水ハザードマップでリスクが低いエリア（特に東山・内山下方面）

　

旭川流域の低地は浸水リスクが高いため、地盤の安定した内山下・清輝橋方面は防災性の面でも評価されています。

　

6. 市場動向・需給バランス

【ポイント】「中古＋駅近＋管理良好」物件が堅調に取引されています。

　

✅ 中古マンション成約件数が増加傾向（特に駅徒歩10分圏）
✅ 新築供給が減少し、中古再販市場が活発
✅ 実需（自宅用）と投資用のバランスが取れている
✅ 賃料相場が安定し、空室率が低い（岡山駅〜西川エリアなど）

　

郊外の新築よりも、中心市街地の中古マンションを選ぶ層が増えています。

　

7. 総合評価チェック

評価項目	配点	自分の物件	コメント
駅徒歩・アクセス	20点	点
周辺環境・利便性	15点	点
管理状態・築年	15点	点
再開発・将来性	20点	点
災害リスク	10点	点
需給バランス	20点	点
合計（100点満点）		点	70点以上：将来価値維持・上昇が期待できる物件

　

まとめ

岡山市は、人口・経済ともに中四国エリアの中で最も安定している都市の一つです。
今後も岡山駅前の再開発、市電延伸構想、大学・医療機関の集積などにより、「中心部・交通軸・再開発エリア」に位置するマンションは価値維持が期待されます。

　

一方で、郊外部では供給が多く、今後の人口減少により需給が緩む可能性もあります。
売却や住み替えを検討する場合は、「いま売るべきか」「もう少し保有すべきか」を市場データと照らし合わせて判断することが重要です。

　

岡山の不動産市場はエリアによって動きが大きく異なります。
現在の資産価値を正確に知ることが、将来の判断の第一歩です。
「不動産売却王」の無料自動査定サービスなら、岡山市内のエリア別相場を数分で確認できます。
岡山駅周辺・表町・奉還町・野田屋町など人気エリアは特に動きが早いため、資産価値のチェックを早めに行うことをおすすめします。

　

※免責事項
本記事の内容は、一般的な不動産市場の動向や公開情報に基づいて作成したものであり、特定の物件の購入・売却を推奨するものではありません。
物件の価格・価値・将来の動向については保証いたしかねます。
また、本記事の情報をもとに行われた一切の行動（購入・売却・投資・契約等）について、当方はいかなる責任も負いません。

　

不動産の取得・売却・資金計画などは、市場状況や個別事情によって大きく異なります。
最終的な判断は、必ず不動産会社・金融機関・税理士など専門家の助言を受けた上でご自身の責任において行ってください。

― 資産価値を守るために今、知っておくべきこと ―

首都圏の中古マンション市場では、地域や立地による価格格差がこれまでになく明確になっています。
とくに都心３区（千代田区・港区・中央区）では、2018年前期を「1.0」とした場合の価格指数が、2024年後期には1.9倍を超える水準にまで上昇。
他のエリアを大きく引き離し、依然として強い上昇基調を維持しています。
（https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0288.html）

　

一方で、東京都下や神奈川・埼玉・千葉といった周辺エリアでは、2022年後期から2024年後期にかけての半年ごとの上昇率が１〜３％程度にとどまり、価格指数も1.3〜1.6倍前後にとどまる状況が見られます。
つまり、都心部では加速的な上昇が続く一方で、郊外や周辺地域では明確な「頭打ち」傾向が見られ、エリアごとの価格動向に大きな温度差が生まれているのです。

　

さらに、同じ地域内でも「最寄駅から徒歩５分以内」と「徒歩10分超」の物件では上昇率に大きな差があり、利便性の高い立地が資産価値を支えていることがはっきりしています。
つまり今の中古マンション市場は、「どこにあるか」「どんな条件か」で将来の価値が大きく変わる時代に入ったといえるでしょう。
この傾向は首都圏にとどまらず、地方都市にも少しずつ広がっています。

　

地方都市の不動産所有者にとって何を意味するのか

【全国化する価格格差】地方都市でも進む“立地格差”

首都圏で顕著になった“立地による格差拡大”は、地方都市でも同様の傾向を見せ始めています。
駅近や中心部、商業施設や病院が充実しているエリアのマンションは価格を維持しやすく、逆に郊外やアクセスの悪い地域では値上がりが鈍い、もしくは横ばい傾向にあります。
つまり、「どの街にあるか」だけでなく、「その街のどの場所にあるか」が価格を左右する時代になっているのです。
この流れは地方中心部のマンション市場にも波及しており、立地条件の違いが今後さらに明確に表れ始めています。

　

【立地条件の差が価格を決める】売却・募集時のポイント

地方のマンションでも、「駅徒歩10分超」「バス便エリア」「商業施設から遠い」といった条件の物件は価格が伸びにくくなっています。
一方で、徒歩圏内に駅やスーパー、病院、学校などがそろっている立地は、地方でも安定した需要を保っています。
売却を検討する際には、単に「築年数」や「間取り」だけでなく、「生活の利便性」や「将来の地域発展計画」など、周辺環境を含めた総合的な魅力を整理しておくことが大切です。

　

【長期ローンの落とし穴】ローンの組み方がリスクを左右する

50年ローンなどの超長期返済を利用する人が増えていますが、これは金利上昇時に返済残高が減りにくく、価格下落時には「ローン残高 ＞ 物件価値」となるリスクを抱えやすくなります。
特に地方・郊外の物件では、将来的な値上がりが期待しにくいため、ローン期間や金利タイプの選び方が今後の安心を左右します。
購入や借り換えを検討する際は、返済計画と市場動向をあわせて慎重に判断することが重要です。

　

【地域格差の拡大】資産価値と売却タイミングへの影響

地方都市でも、「駅近」「再開発エリア」「人口流入が続く地域」では資産価値が維持されやすい傾向があります。
一方で、交通アクセスや生活利便が劣る地域では、将来的に価格下落や流動性（＝売りやすさ）の低下が起こる可能性があります。
「今の価格がピークではないか」「数年後に売りにくくならないか」といった観点で、自分の物件を見直すことが大切です。

　

今後予想される流れと、所有者が取るべき行動

① 二極化のさらなる進行

交通インフラ整備や都市再開発の恩恵を受けるエリアは上昇を続ける一方、郊外や駅から遠いエリアでは価格が横ばい〜下落する可能性が高まっています。
地方都市でも、中心部と周辺部の格差が今後さらに拡大するでしょう。

　

② 購入者・投資家の目線が変化

購入者は「築年数」よりも「立地」「利便性」「災害リスク」を重視する傾向が強まっています。
売却時には、購入者が評価するポイントを的確に押さえ、物件の強みを整理して伝えることが重要です。

　

③ ローンリスク管理の重要性が増す

価格が高止まりするなか、超長期ローンの物件では資産性が下がると売却しても残債が残るリスクがあります。
地方では特に慎重な資金計画と市場分析が必要です。

　

④ 地方でも“好立地マンション”が選ばれる時代へ

人口減少が進む中で、交通アクセス・生活利便・防災性など条件を満たした物件は安定した需要を維持します。
一方で、利便性の低いエリアでは価格維持が難しくなる可能性があります。

　

⑤ 売却・保有判断の早期見直しが鍵

価格の二極化が進む中で、売却を検討するなら「保有を続ける理由」と「今売るメリット」を比較検討することが大切です。
リフォームやリノベーションで資産価値を維持する方法も有効です。

　

資産価値を守る第一歩は「現状を知ること」から

中古マンション市場の変化は、地方の不動産にも確実に影響しています。
まずは、自分の物件がどの程度の価格で売れる可能性があるのか、現在の市場水準を確認することが大切です。

　

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今の資産価値を客観的に把握し、将来の売却や資産運用の判断材料として活用してみてはいかがでしょうか。

　

※本記事は一般的な不動産市場の情報をもとに作成しています。実際の売却や資金計画を行う際は、不動産会社や金融機関などの専門家にご相談ください。